토지거래허가구역 1+1 입주권 허가 기준, 2년 거주와 3년 전매제한이 부딪히는 자리

토지거래허가구역 1+1 입주권 허가 기준은 2026년 9월 기준 서울시·국토교통부 지침에 따로 적혀 있지 않다. 도시정비법은 조합원 한 명에게 두 주택을 줄 수 있게 했고, 토지거래허가는 산 집에 2년 살라고 요구한다. 두 집에 동시에 살 수 없는 이 빈칸을 서초구는 1채 거주·1채 임대로, 강남구·강서구는 불허로 채웠다.

1+1 입주권은 어떤 조건에서 생기나?

1+1 입주권의 근거는 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목이다(도시정비법 제76조). 종전 주택의 가격 범위 또는 주거전용면적 범위 안에서 두 주택을 공급할 수 있다고 적혀 있다.

조건은 두 가지가 더 붙는다. 두 주택 중 1주택은 전용 60㎡ 이하여야 한다. 그 60㎡ 이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년 동안 매매·증여를 할 수 없고, 상속만 예외다.

제도의 목적은 큰 평형 조합원의 권리를 소형 주택 공급으로 돌리는 데 있다. 그래서 1+1 분양 조건은 처음부터 한 채를 임대로 내놓는 구조를 떠올리게 한다. 2026년 9월 9일 발의된 도시정비법 개정안은 3년 전매제한 기산점을 준공인가일로 바꾸는 내용을 담았다. 두 주택을 넣을 수 있는 평형 구성은 대지지분에 따라 갈리는 세대 배정과도 이어진다.

1+1 분양 조건은 숫자로 어떻게 따지나?

1+1 분양 조건은 가격 기준과 면적 기준 중 하나만 맞으면 된다. 아래 숫자는 계산 흐름을 보여주기 위한 가상 예시다.

면적 기준에서는 종전 전용면적과 새로 받을 두 주택 전용면적의 합을 견준다. 종전 전용 107㎡ 조합원이 84㎡와 59㎡를 신청하면 합계는 143㎡다. 143㎡가 107㎡보다 크므로 면적 기준으로는 1+1이 되지 않는다.

가격 기준에서는 종전자산 평가액과 두 주택 조합원분양가의 합을 견준다. 평가액 36억원, 84㎡ 분양가 21억원, 59㎡ 분양가 14억원이면 합계는 35억원이다. 36억원이 35억원 이상이므로 같은 조합원이 가격 기준으로는 1+1 분양 조건을 채운다. 실제 적용 방식은 조합 관리처분계획에 따라 달라진다. 종전자산 평가액이 분담금으로 이어지는 흐름은 권리가액과 분담금 계산 순서에 따로 정리했다.

토지거래허가구역 1+1 입주권 허가 기준은 왜 구청마다 다른가?

토지거래허가구역 1+1 입주권 허가 기준이 갈리는 이유는 두 법이 서로를 전제로 만들어지지 않았기 때문이다. 부동산거래신고법에 따른 주택 거래 허가는 매수인이 산 주택에 2년 실거주하는 것을 조건으로 한다.

2025년 4월 국토교통부·서울시 업무처리기준은 입주권 매수인에게 준공 뒤 입주 가능 시점부터 2년 실거주 확약을 받게 했다. 관리처분인가 뒤 철거 전 거주한 기간도 2년에 넣어 준다. 그러나 이 업무처리기준에는 입주권 하나에서 주택이 두 채 나오는 경우가 적혀 있지 않다.

2026년 9월 보도를 보면 강남구·강서구는 한 사람이 두 집에 2년 동시 거주할 수 없다는 이유로 허가를 내주지 않았다. 서초구는 한 채에 살고 다른 한 채는 임대하면 된다고 봤다. 1+1 입주권 실거주 의무를 매수한 주택 전체에 거는지, 거주할 한 채에 거는지의 차이다.

시간표도 어긋난다. 실거주 2년은 입주 가능 시점에 시작하고, 60㎡ 이하 주택 전매제한 3년은 이전고시 다음 날에 시작한다. 두 기간의 시작점이 달라 매수인이 언제 자유로워지는지 한 번에 읽히지 않는다.

두 법 조문을 나란히 놓으면 빈칸은 어디인가?

두 법 조문을 나란히 놓으면 빈칸은 한 사람이 거주할 수 있는 집의 수에서 생긴다. 도시정비법은 공급 단계에서 두 주택을 허용하고, 부동산거래신고법은 거래 단계에서 이용 의무를 건다.

표에서 보듯 이용 의무 조항은 거래 대상이 몇 채로 바뀌는지 가정하지 않는다. 그래서 구청은 두 채 모두에 거주 의무를 걸지, 한 채에만 걸지를 스스로 정해야 하는 상황이다.

1+1 입주권 실거주 의무, 매수 전에 무엇을 확인하나?

1+1 입주권 실거주 의무는 계약 전에 해당 구청 해석을 받아 두는 방법이 가장 확실하다. 토지거래허가구역에서는 허가 전 계약이 효력을 갖지 못한다.

1. 관리처분계획서의 1+1 배정 확인조합이 두 주택 배정을 확정했는지, 60㎡ 이하 주택이 어느 타입인지 본다.
2. 구청 토지거래허가 담당에 사전 문의1채 거주·1채 임대 조건으로 허가가 나는지 묻고 답변을 기록으로 남긴다.
3. 2년 거주와 3년 전매제한 일정 겹쳐 보기준공, 입주 가능일, 이전고시 예정일을 한 줄에 놓고 두 기간의 끝을 적는다.

서울시는 기준을 통일해 국토교통부와 협의한 뒤 자치구에 안내하겠다고 밝혔다. 통일 지침이 나오면 지금 허가를 내주는 구의 판단도 달라질 수 있다.

1+1 분양은 조합원 한 명이 두 가구의 주인이 되는 제도이고, 토지거래허가는 주인이 곧 거주자이길 요구하는 제도다. 서울에서 1+1 입주권을 살펴볼 때는 권리가액 계산에 앞서 단지가 속한 구청의 해석부터 확인해야 한다. 같은 단지라도 계약 시점에 따라 적용 지침이 달라질 수 있다는 점도 함께 기억해 둘 만하다.

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